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解读人民法院关于对2022年商品房预售监管账户资金保全新规的执行
时间:2022/1/24 20:23:03
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作者:王军 张露
来源:德恒西咸新区律师事务所

近些年我国的房地产市场的状态犹如过山车,从楼市的供需两旺,到某些大型房地产企业出现危机,以及多处烂尾楼现象的出现,房地产市场再次进入紧张状态。在房地产企业债务不断爆雷的背景下,为了避免房企“快周转”模式下出现烂尾跑路,品质降标等楼市乱象,预售资金的监管再次成为焦点。

商品房预售资金的监管,就是为了防范市场风险,通过监管单位、人民银行、开发商签订资金监管协议,对购房款进行冻结监管,从而确保预售资金用于房产建设,不被开发商随意支取、使用,待项目达到一定程度时,解冻划拨开发商,最终按期向购房者交付房屋。

司法实践中,预售资金监管账户也时常被作为开发商的财产被采取保全措施或被执行。在此情形下,2022年1月11日,最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行,联合发布《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》法[2022]12号(以下简称“《通知》”),对商品房预售资金的使用、保全和执行行为作出了明确规定。 

2022年1月14日,最高人民法院发布《最高人民法院关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》(以下简称“《意见》”),其中第14条明确规定,对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金采取保全、执行措施的,应依法、审慎实施。

上述《通知》和《意见》,正是为了解决购房人、债权人以及房地产开发企业等各方利益冲突而制定。现对其中人民法院保全、执行部分予以解读:

一、人民法院可以冻结预售资金监管账户,但监管额度内的款项竣工前不能扣划

《通知》第一条

商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容,是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的,应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。

解读:本条与《意见》第14条,都规定了人民法院对预售资金监管账户采取冻结的,除在监管账户所在银行办理冻结手续外,还增加了及时通知住建部门的义务,目的就是为了确保在监管资金被冻结后,住建部门作为监管部门能够及时获悉账户的最新状态,从而发现并掌握企业的经营状况。

人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念,坚持比例原则,切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位,商品房项目建设停止,影响项目峻工交付,损害广大购房人合法权益。

解读:本规定与《意见》第14条“对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施,支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险,维护购房者合法权益,确保农民工工资支付到位。……。”都是为了保障房地产项目的顺利交付而制定。

《通知》还规定,法院保全资金监管账户应坚持比例原则,避免施工单位的进度款无法拨付、停工停建,从而影响交付,损害购房者权益。但“坚持比例原则”的比例怎样确定?依据为何?没有明确要求,各地建设工程管理部门及人民法院在实际操作中,必然会存在不同的理解和执行尺度,还需相关部门出台具体的操作细节,统一标准。

除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外,在商品房项目完成房屋所有权首次登记前,对于预售资金监管账户中监管额度内的款项,人民法院不得采取扣划措施。

解读:结合《意见》第十四条“……,除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外,在商品房项目完成房屋所有权首次登记前,对于监管账户中监管额度内的款项,不得采取扣划措施,不得影响账户内资金依法依规使用。除法律另有专门规定外,不得以支付为本项目提供劳动的农民工工资之外的原因冻结或者划拨农民工工资专用账户和工资保证金账户资金;为办理案件需要,人民法院可以对前述两类账户采取预冻结措施。”,即在商品房项目完成房屋所有权首次登记前,人民法院对监管额度内的资金扣划,只适用于因当事人申请执行工程建设引起的进度款、材料款、设备款等债权案件。除此之外,对于监管账户中监管额度内的款项,不得采取扣划措施。换个角度,也就是说对于超出监管额度部分的资金,在保证项目按期竣工交付的前提下,原则上人民法院可以扣划。

结合上表可以看出,各地对于监管资金额度的确定及计算方式并不统一,因此人民法院如需在商品房项目完成首次登记前,对监管额度外的款项进行扣划,需要结合各地关于重点监管资金额度的规定分别计算,执行难度可想而知,甚至会出现执行不能的情况。

二、监管账户被人民法院冻结后,仍可用于项目建设所需资金或者返还购房款的支付。

《通知》第二条

商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后,房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金,或者购房人因购房合同解除申请退还购房款,经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的,商业银行应当及时支付,并将付款情况及时向人民法院报告。

解读:查封、冻结、扣押措施是法律赋予人民法院的职权,人民法院一旦依法对当事人的财产采取了强制措施后,即具有法律约束力,非经人民法院依法定程序解除,任何组织、个人不得以任何理由处置人民法院查封、冻结的财产。本条款突破了以往的保全操作规程,即使监管账户在冻结状态下,但涉及项目建设所需资金或者因购房合同解除返还购房款的情形,只要经住建部门审核同意,账户款项仍然可以支付,此时对外扣划、支付的审核部门为当地住建部门。商业银行仅需将付款情况向人民法院报告即可。

住房和城乡建设主管部门应当依法妥善处理房地产开发企业等主体的资金使用申请,未尽监督审查义务违规批准用款申请,导致资金挪作他用,损害保全申请人或者执行申请人权利的,依法承担相应责任。

解读:在保全状态下,建设主管部门对于预售资金的使用负有监管职能,对违规审批造成损害的,应承担相应责任。

三、商业银行对资金使用申请负有审查义务,违规支付的应承担相应责任。

《通知》第三条

开设监管账户的商业银行接到人民法院冻结预售资金监管账户指令时,应当立即办理冻结手续。

商业银行对于不符合资金使用要求和审批手续的资金使用申请,不予办理支付、转账手续。商业银行违反法律规定或合同约定支付、转账的,依法承担相应责任。

四、房地产开发企业可以通过住建部门许可和人民法院审查两种渠道,释放监管账户内相应的资金额度。

《通知》第四条

房地产开发企业提供商业银行等金融机构出具的保函,请求释放预售资金监管账户相应额度资金的,住房和城乡建设主管部门可以予以准许。

预售资金监管账户被人民法院冻结,房地产开发企业直接向人民法院申请解除冻结并提供担保的,人民法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百六十七条的规定审查处理。

解读:在以往的实践操作中,账户被司法冻结后,如果需要解除冻结,被保全人需向人民法院申请并提供相应的担保,人民法院经审查后认为被保全人提供的担保财产与冻结财产等值且有利于执行后,可裁定变更保全标的物。本条款在常规方式之外,新增了住建部门的审批途径,即房地产开发企业在提供商业银行等金融机构出具的保函后,住建部门可以准许释放相应额度的资金。

五、人民法院和住建部门对预售资金监管账户的保全与监管,应严格按照法律规定执行。

《通知》第五条

人民法院工作人员在预售资金监管账户的保全、执行过程中,存在枉法裁判执行、违法查封随意解封、利用刑事手段插手民事经济纠纷等违法违纪问题的,要严肃予以查处。

住房和城乡建设主管部门、商业银行等相关单位工作人员在预售资金监管、账户款项监管、划拨过程中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法追究法律责任。

通过分析可以看出,无论是《通知》还是《意见》第十四条,都是通过相关政策的出台,平衡各方主体利益冲突,从而达到保民生、保施工、保交付的理念,以缓解近期房地产市场出现的紧张状态。

原标题:商品房预售监管账户资金保全新规

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